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换房那点事儿:你选择先卖房还是先买房?
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换房那点事儿:你选择先卖房还是先买房? [复制链接]

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发表于 2016-8-30 14:13 | 显示全部楼层 |阅读模式

   房价上涨的时候,换房族应更加谨慎,对于仅有一套住房的朋友们来说,先买房还是先卖房是个不小的难题。


   在北上广深这样的限购城市换房更是艰难,特别是那些只能购买一套房的非本地户口人群。换房就意味着必须先卖房,接着租房,然后找房,结果还不一定能买上。


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   这不,北京的一位外地哥们儿换房一不小心换成了北漂,从自住房换成了租房。虽说这种事不多见,但换房的风险却实实在在。一般来说,换房有两种方式,先卖房后买房和先买房后卖房。下面我们从几个方面来八一八换房那些事儿:


换房原因:


1、 为了孩子能上个好学校;


2、 现有房子太小,住不下;


3、 周边环境和房子本身问题;


4、 为了脸面;


5、 有钱任性;


6、 为了和父母近点儿。


   明确了换房需求,接下来就是卖房再买房了。换房族可以选择新房或二手房,两者各有千秋。


新房:


优势:税费相对简单,只有契税和公共维修基金两项大额支出。房源全新,价格较二手房更低。


劣势:新房通常位置更偏,配套不完善,交房周期较长,等候成本较高。


二手房:


优势:房源大多位于商圈较为成熟地段,配套完善。


劣势:二手房税费较新房更高,公共维修基金虽不用交,但契税、中介佣金、卖方转嫁的营业税、个税等更高。如果是非普通住宅,税费成本通常高达房价的10%。


   完整的换房流程通常是这样的:卖房→审核买房资质(限购人群)→寻找新房源→签约→入住。但实际上,并不是人人都能很顺畅的把这个流程走完。原因可能是:


1、 政策变动,买房资格审核出现问题,卖房后,无法在目标区域买房,比如北京的通州区就实施了单独限购政策。


2、 卖家涨价或爽约。这对换房族的风险最大。


   虽然先卖风险更大,但先卖的成本更低,因为卖完后又可以按首套房成本来买房。我们来算一笔账。A君在上海有一套70平米的两居室,打算换一套120平米。按上海2016年4月均价45851元/平米计算,A那套70平米两居室市价约为320万元,同地段置换120平米约需550万元。


换房成本比较:


房贷支出


先卖房后买房:


   已卖房总房款全部算作首付,剩余230万元选择20年商贷,利率按首套房85折计算,月供为14144.44元


   本息支出总额为14144.44×240(期)≈340万元


   其中利息总额为109万元。


先买房后买房:


   已卖房总房款全部算作首付,剩余230万元选择20年商贷,利率按基准利率计算:月供为15052.21元


   本息支出总额为15052.21×240(期)=360万元


   其中利息总额为131万元。


契税支出:


   先卖房:执行首套房契税税率1.5%,契税额:550×1.5%=8.25万。


   先买房:执行二套房契税税率3%,契税额:550×3%=16.5万。


由此可算出,由于贷款利率和契税的差别,先卖房比先买房贷款支出少近20万元,契税则少交8.25万,总买房成本比先买房要少28.25万元。


   需要注意的是,合理安排过渡时期的住房也很重要,因为完美房源并不那么容易寻找,要给自己留好退路。


   对于已有一套房源的工薪阶层来说,先卖房后买房是更可行的选择。虽然面临了房价上涨的风险,但如果没先卖掉手中的房源,是没有底气去买新房子的。而且手中握有现金,能更快地完成购房,减少房价波动带来的影响。在房地产不大稳定的今天,控制债务,减少不确定性是最重要的。





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