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“借名买房”:不是不可行但谨记要慎行
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[楼市大家谈] “借名买房”:不是不可行但谨记要慎行 [复制链接]

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发表于 2016-9-1 10:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
   借名买房多是由限购政策引起的,部分有购房需求的人缺少购房资格,即使能签合同,也无法在房地产中心进行交易过户。借名买房虽然可以解一时难题,但也可能造成很多后续困扰。

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   “借名买房”是指房屋的实际出资人借他人名义买房,并以他人名义登记房屋所有权的行为。根据我国《民法通则》关于当事人“意思自治”原则,借名买房是否有效,主要看借名人(实际购买人)和出名人(房屋登记人)之间是否有借名协议,如果借名人和出名人在房屋购买以前签订了房屋借名协议,将房屋的权属约定清楚的,应该认定借名行为有效,房屋的实际权属归借名人。


  出名人主张房产怎么办?


   如果借名后出名人认为房产归自身所有,要求借名人腾房,会受到法律支持吗?此类案件争论的焦点其实是借名行为是否存在,被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的,法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续,当事人坚持不反诉的,应就其抗辩是否成立进行审理并作为判定。假如查明确实是借名买房关系,依法应当驳回原告的诉讼请求。


  出名人擅自出售房产怎么办?


   房产登记在出名人名下,其有出售房产的条件。出名人将登记在其名下的房屋擅自转让他人,借名人以其对房屋享有实际权利为由,要求确认买卖合同无效的,一般不予支持,但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。


   如果买受人是善意第三人,买受人、借名人均要求继续履行合同,按以下的处理规定: 1、已经办理房屋所有权转移登记的; 2、均未办理房屋所有权转移登记的,已经实际合法占有房屋的; 3、均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。


  如何降低风险?


建议消费者应尽量通过正规方式购房,若不得已需要借名买房时,也应注意以下几个方面:


1、借名买房之前要弄清楚政策规定,借名行为是否违反国家政策性规定,以防将来无法取得房屋所有权(例如部分地区借名购买经济适用房将被视为损害公共利益而无效);


2、签订书面协议。为与借款合同区分,书面协议中应明确双方的借名买房合同关系,尽量邀请第三方见证;


3、注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据,如邀请见证人、进行录音录像等;


4、注意保存购房手续,付款证明(银行转账记录、收据收条、还款记录等),购房发票,房产证书等书面证据材料,以便发生争议时能及时取证。






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